Autoridades ouvidas pelo Notícias das Praias entendem que o mais importante seria regulamentar- criar regras e taxas para as plataformas de locação de imóveis, principalmente, para reduzir a concorrência desleal com a rede hoteleira.
Por Salim Burihan
O Senado Federal está analisando um projeto de reforma do Código Civil (especificamente o Projeto de Lei Nº 4, de 2025) que, se aprovado, permitirá aos condomínios residenciais proibir ou restringir a locação de imóveis por plataformas como o Airbnb.
Atualmente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que a locação por temporada é permitida, a menos que a convenção do condomínio a proíba expressamente. A nova projeto de lei inverte essa lógica: a locação via plataformas só será permitida se houver autorização expressa na convenção condominial ou aprovação em assembleia com quórum qualificado (geralmente 2/3 dos condôminos).
O projeto ainda está em tramitação no Senado Federal, sob análise de uma comissão temporária, e não há data definida para sua aprovação final. A discussão continua intensa e divide opiniões entre proprietários, síndicos e o setor hoteleiro.
A prática – locação de imóveis por curto período por plataformas, é muito comum nas cidades do litoral paulista, principalmente, nos fins de semana, feriados prolongados e temporada de verão. Corretores de imóveis e proprietários que alugam seus imóveis por aplicativos, como Airbnb, consultados pelo NP garantem que se proposta for aprovada poderá afetar o movimento turístico, prejudicar a construção civil e prejudicar os aposentados e quem usa o aluguel de imóvel pela plataforma para complementar a renda.
O NP entrevistou o secretário estadual de Turismo, Roberto Lucena; o prefeito de Caraguatatuba, Mateus Silva; o diretor da Associação Brasileira da Industria de Hotéis do estado de São Paulo(ABH),Rodrigo Tavano; Bianca Colepicolo, secretária de Turismo de Caraguatatuba; o engenheiro aposentado, João Eugênio Avelar, entre outros, sobre a questão.
O Projeto de Lei n.º 4/2024, de autoria do senador Rodrigo Pacheco (PSD-MG), foi apresentado em janeiro deste ano e aguarda parecer das comissões. Se aprovado, seguirá para a Câmara Federal. Caso seja aprovado pelos deputados, seguira para a sanção presidencial.
A proposta busca criar um marco legal para esses aluguéis de curta temporada, que não são regulamentados pela Lei Geral do Turismo nem pela Lei do Inquilinato.
O texto, que ainda pode sofrer modificações, visa dar aos condomínios a possibilidade de vetar ou permitir a atividade de hospedagem atípica, sendo essa decisão tomada por meio da convenção condominial ou em assembleia.
O assunto já teve parecer do Superior Tribunal de Justiça, que em 2021, decidiu que condomínios residenciais podem restringir o uso de imóveis para locações de curta temporada via plataformas digitais.
Principais pontos do projeto:
- Regulamentação da Hospedagem Atípica:
A proposta visa preencher uma lacuna legal existente sobre o uso de imóveis residenciais para hospedagem através de plataformas digitais como o Airbnb.
- Empoderamento dos Condomínios:
As mudanças podem dar aos condomínios o poder de proibir o aluguel por temporada, através da convenção condominial ou de decisão tomada em assembleia.
- Base Legal:
O projeto se baseia em entendimentos do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de 2021, que já considerava a atividade de hospedagem por plataformas digitais semelhante a uma atividade comercial e não a um aluguel comum.
- Tramitação:
A proposta de reforma do Código Civil está em tramitação no Senado Federal, onde ainda pode ser debatida e alterada antes de seguir para a Câmara dos Deputados.
O que isso pode significar:
- Maior Segurança Jurídica:
A aprovação da proposta pode trazer maior clareza para síndicos, condôminos e proprietários de imóveis sobre a permissão de uso de unidades para hospedagem de curta temporada.
- Debate Público:
O projeto de lei impulsionou um debate público sobre a questão da hospedagem em condomínios, buscando uma solução que equilibre os interesses de proprietários, condôminos e usuários das plataformas.
Repercussão
“Se os usuários (quem aluga) respeitarem as regras do condomínio não tem porque impedir o aluguel feito pelas plataformas”, justifica João Avelar, aposentado que loca seu apartamento pelo Airbnb em Caraguatatuba. Segundo ele, o aluguel pelas plataformas é muito mais seguro para os proprietários e para quem aluga e ajuda a incrementar o turismo, pois o oferece um valor de estadia bem mais em conta para as famílias de turistas que frequentam o Litoral Norte Paulista.
“Eu acredito que o Airbnb está sendo rediscutido em todo o mundo, não, na questão do turismo, mas pelo impacto que vem causado na habitação. Na Europa, por exemplo, em alguns países os proprietários de imóveis em regiões turísticas estão optando em alugá-los por dia e, não mais, anualmente e isso tem feito as pessoas a buscarem imóveis na periferia e em áreas rurais”, destacou Bianca Colepicolo, secretária de Turismo de Caraguatatuba.
Segundo Bianca, não tem como proibir ou criar um regulamento para o Airbnb. “O que a gente pode fazer é tentar trazer essas pessoas para a formalidade, fazer um cadastro e regularizá-los. Não sabemos hoje quantos leitos temos neste tipo de hospedagem, não temos informações de quantos turistas recebemos através dessas plataformas. Isso interfere no planejamento dos serviços de responsabilidade da prefeitura, como limpeza pública e do estado, como a segurança pública, por exemplo. Prejudica uma melhor organização das cidades. O ideal seria que o pessoal que tem parceria com o Airbnb procurasse entrar na formalidade e se juntasse ao trade turístico. Isso fortaleceria a hotelaria”, sugeriu Bianca.
O prefeito Mateus Silva entende que se o Airbnb for proibido de locar imóveis o turismo em Caraguatatuba não será afetado. “Temos uma rede hoteleira bem estruturada com oferta de seis mil leitos. Agora, o Airbnb é uma realidade. É preciso ter um controle de quem vem. Nos hotéis existe o cadastro dos hóspedes, você sabe quem vem e de onde vem. No Airbnb isso não existe. É preciso ter uma regra clara que não prejudique o turista e talvez uma contrapartida para o município para investir na segurança. O prefeito entende que o Airbnb estimula a construção civil.
Roberto de Lucena, secretário estadual de Turismo, argumenta que “temos algumas equações para serem definidas. Temos conversado com a Airbnb. Temos conversado com todo o setor de hotelaria. Hoje temos uma concorrência desigual, desequilibrada(entre hotéis e a plataforma de locação temporária) e acho que precisamos equilibrar melhor o jogo. O Airbnb é uma plataforma importante, nos ajuda muitos nos municípios a equilibrar a nossa oferta de hospedagem, mas tem algumas variáveis que temos que avaliar”, comentou. Roberto de Lucena entende que se o Airbnb for proibido de locar imóveis não haverá prejuízos ao turismo no estado de São Paulo. “Acredito que ficará mais justo e equilibrado”, finalizou.
O hoteleiro Rodrigo Tavano, representante da Associação Brasileira da Industria de Hotéis do estado de São Paulo(ABH), disse que não é contra a Airbnb. Segundo ele, a associação é uma grande parceira da Airbnb. “Existe público para todo mundo, tem público para o Airbnb e tem público para a hotelaria. Entendo que é preciso regulamentar, a questão de imposto, alvará, exigência de AVCB, por exemplo, pois é uma concorrência desleal. A Airbnb é uma ferramenta que veio para ficar que nem o Uber. Temos que nos aliar a eles. A ABH foi pioneira na pandemia na parceria com a Airbnb. Eles tem uma tecnologia fantástica, são parceiros comerciais da ABH e estão incluindo os hotéis na plataforma deles”, contou.